今年元旦前后，龙湖区某住宅小区的物业管理处向住户收取2020年第四季度的物业管理费。当统计数据时，物业处的黄经理皱起眉头：与以前一样，又有几户住户因为没人在家、无人居住或租户外出等原因没交费。对一些住户的拖欠行为，物业管理人员又不好作出停水等过激措施，只能另找时间多次上门联系催缴，但效果还不理想。记者采访了解到，类似的现象并非个例。对此，有律师指出，根据今年1月1日起实施的《民法典》，业主此举违法。

　　“小区无论大小，都有许多日常维护工作需要物业工作人员作业，如垃圾清理、打扫卫生、聘请保安等等，加上照明损耗、公共设施维护、车辆出入管理等，都需要住户缴纳的物业管理费来支持。若少数住户不交费，这资金的缺口怎么弥补？”衡山路一个住宅小区的物业管理处主任诉苦说，在一些建成时间较长的小区，收物业管理费更加困难，个别住户明明有人在家，当听到工作人员上门时就装聋作哑，有时工作人员为收费得反复跑好几次。无奈之下，有的小区就选择每年收取一次物业费，但这样一来又有部分住户有意见；同时，若中间遇到物价部门对物业费标准进行调整时，也会导致因为时间跨度太大、同一住户收费标准难处理问题。

　　信捷律师事务所陈喆彦律师认为，只要拿到了房门钥匙，业主或租户就有责任遵守物业管理条例，按时足额缴交物业费，否则就是违规。发生在前不久的另一个案例就颇能说明问题:

　　2011年，小程在某地产公司刚开发的楼盘购买了一套住宅。双方签订《房屋买卖合同》并办理了房屋交接手续，小程并与物业公司签定了《物业服务协议》，房屋交接后，小程还未来得及装修其工作地点就发生了变动，将被长期派遣到外地。因此他便搁置了房屋的装修一事，此后该白胚房一直处于闲置状态。

　　到了2020年，小程为资金周转决定将该房屋转卖。买家和他签订转卖合同时，双方前去物业管理处办理物业变更手续。此时，物业公司要求小程补缴这些年欠缴的物业费共计3.5万元，小程以从未入住为由拒缴。双方协商未果，物业公司便向法院起诉，要求小程补缴物业费用。法院受案后组织双方进行调解，双方最终达成和解，小程同意支付物业费用3.5万元。

　　“该案中，小程买房时和物业公司签订了物业服务协议，明确约定了物业费的收取。他收房后虽未装修入住，但物业公司已按照约定提供了物业服务。所以，小程不得以未接受相关服务为由拒绝支付物业费。”律师分析说，该案发生在《民法典》施行之前，适用当时的《中华人民共和国合同法》。《合同法》中没有关于物业服务合同纠纷的专门规定，一般按照该法第六十条、第一百零九条等一般性规定以及相关司法解释进行审理。物业公司提供的是物业区域内公共事务管理服务，以维护物业设施设备的正常使用和运行。即使部分业主未装修入住，但小区物业设施设备及其周边环境仍然需要进行维护。

　　陈喆彦律师表示，2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》对物业服务合同纠纷作出了专门规定，该法第九百四十四条第一款规定：“ 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中也有类似的规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

　　本报记者  陈 敏  文/摄